Avec le succès de l’entrepreneuriat, et afin d’éviter l’isolement et des charges trop importantes à leurs débuts, les nombreux indépendants et entrepreneurs qui se lancent font le choix de travailler au sein d’espaces dits de "coworking".
Ainsi, de nombreuses entreprises se lancent dans la mises à disposition d’espaces de coworking et de services et concluent avec les entrepreneurs des "contrats de prestations de service".
Mais quelles sont les règles applicables à ces relations au regard de l’interdiction de sous-louer dans les baux commerciaux, et au regard du risque de requalification en bail des contrats de prestations de service par le juge ?
Quelle est la nature juridique des contrats de prestation de service avec mise à disposition d’un bureau ou d’un espace ? Location, sous location, ou simple prestation de services ?
1.1 D’un contrat de sous-location à un contrat de prestations de services.
Par une décision du 5 décembre 2007, la Cour d’appel de Paris, après avoir rappelé que « la sous-location est caractérisée par le transfert de jouissance du local, par le locataire, au profit d’un tiers moyennant une obligation au versement d’une contrepartie de la part du sous-locataire » a jugé que :
« Les conventions de prestations de services avec mise à disposition de bureaux caractérisaient un transfert de jouissance de ces lieux, avec les accessoires normaux d’un contrat de sous-locations, les ‘’services’’ éventuels […] étant pour l’essentiel de nature locative » [1]
Par une décision du 11 janvier 2006, la Cour de cassation a de son côté estimé qu’en l’absence d’une libre-disposition du local à titre exclusif, la convention ne peut être qualifiée de bail, et donc de sous-location puisqu’une sous-location est un contrat de bail à part entière.
Aux termes d’une décision du 5 décembre 2012, la Cour d’appel de Bordeaux a estimé que le contrat de mise à disposition d’un bureau avec services ne pouvait être qualifié de bail commercial puisque :
les règles du Prestataire excluaient toute autonomie de gestion des locaux mis à disposition par le bénéficiaire,
les conditions d’occupation excluaient que le bureau mis à disposition puisse être considéré comme un local dans lequel le fonds est exploité au sens de l’article L. 145-1 du Code de commerce [2].
Il se dégage de ces décisions que la mise à disposition d’un bureau ou d’un espace de travail avec services a peu de chances d’être qualifiée de sous-location si :
la jouissance des lieux est limitée dans le temps,
si cette mise à disposition est accompagnée de nombreuses prestations relatives à l’équipement et à l’entretien des locaux telles que, par exemple, contrôle de l’accueil et de la sécurité, la mise à disposition d’une ligne téléphonique fixe et fax, la gestion des appels, l’affranchissement, etc…
le bénéficiaire n’a pas la libre-disposition du local à titre exclusif,
le bénéficiaire n’a aucune autonomie de gestion des locaux mis à disposition.
En cas de litige, le juge analysera la situation afin de déterminer s’il existe des éléments de nature à démontrer qu’il s’agirait en réalité d’une sous-location ou au contraire d’un contrat de prestations de services.
1.2 Sanctions.
Le principal risque résiderait dans la possibilité pour le bailleur, si la relation est qualifiée de sous-location, de résilier le bail commercial conclu en l’absence d’autorisation de sous-louer et d’agrément, de ne pas le renouveler sans indemnité, voire de demander des dommages et intérêts si le « sous-loyer » est supérieur au loyer principal dans l’hypothèse où la sous-location n’aurait pas été expressément autorisée, et de voir celui qui se prétendrait sous-locataire revendiquer des droits.
1.3 Préconisations.
Rédiger soigneusement les contrats qui seront conclus afin d’éviter tout risque de requalification en contrat de sous-location, mettre davantage l’accent sur les services, de préciser que les locaux sont meublés et qu’il est interdit aux bénéficiaires d’installer un équipement propre, que le local ou l’espace mis à disposition est interchangeable à la volonté du prestataire de services etc… et indiquer (exclusivement) l’activité de prestataire de service dans les statuts.
Nejma Labidi
Avocat au Barreau de Paris.
